A Lei Ordinária nº 5362/2020 é um marco legal que autoriza o município de Caieiras a atuar na regularização fundiária - REURB, em especial para núcleos urbanos informais adensados em favor dos ocupantes que não possuem a titularidade do imóvel,  desordenados e irregulares, para, a final do levantamento perimétrico e cadastro dos posseiros, o legitimar a posse dos imóveis, garantir aos moradores a propriedade legal e a segurança jurídica, mediante emissão de matrículas de propriedade. O procedimento também conta com parceria do Governo do Estado de São Paulo por meio do programa Cidade Legal. Em 2018, a prefeitura de Caieiras instituiu o protocolo eletrônico através do qual o cidadão pode proceder o registro online de solicitações relacionadas a projetos de regularização. Desde lá, vários núcleos urbanos foram contemplados com instauração de reurbanização e alcançaram a conclusão da titularidade fundiária ao longo do tempo.

CDHU  E O IMBROGLIO DO IPTU NO NOVA ERA

A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano de São Paulo – CDHU também se envolve no processo de reurbanização, quando o conjunto habitacional tem pendência de registro definitivo no Cartório de Registro de Imóveis, em razão de deficiência do titulo de propriedade. A exemplo, os conjuntos habitacionais Jardim Esperança, Jardim Nova Era I e II não detinham matrícula especializada para transmitir a propriedade aos promitentes compradores, em razão de pendência sobre os limites de áreas e divisas da propriedade. Por serem títulos hábeis para cadastro municipal, os compromissos de venda e compra foram cadastrados na prefeitura de Caieiras com consequente obrigação de o compromissário arcar com os impostos sobre o imóvel. Mesmo antes do REURB no Nova Era, a questão da obrigação de pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano já era causa de judicialização na Justiça, porque o Município de Caieiras insistiu que a CDHU deveria pagar o IPTU na qualidade de devedor solidário, mas as execuções foram julgadas extintas, e os recursos impetrados foram inadmitidos por serem inadequados, como no exemplo abaixo:

Agravo de Instrumento

Processo nº 2227848-70.2025.8.26.0000

Relator(a): RICARDO CHIMENTI

Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público TJSP

Agravo de Instrumento. IPTU dos exercícios de 2021 e 2022. Decisão que acolheu exceção de pré-executividade apresentada pela CDHU e julgou extinto o feito em relação à mesma, ante o reconhecimento da existência de isenção tributária em favor da excipiente, concedida pela Lei Municipal nº 2.541/1995. Insurgência da municipalidade. Pretensão à reforma. Não conhecimento. Recurso inadequado. Valor da execução fiscal (R$ 1.355,87) que, na data da distribuição (em abril de 2023) era inferior ao limite de alçada aplicável à época (R$ 1.371,42). Entendimento desta C. Câmara no sentido de que a restrição à interposição de recurso se aplica, também, aos recursos de Agravo de Instrumento. Inobservância de pressuposto objetivo que determina o não conhecimento do recurso. Recurso não conhecido.

Diante das decisões do Tribunal de Justiça, toda a dívida de IPTU é exclusiva do adquirente. Ainda, a propriedade adquirida pelo REURB não isenta de pagamento desse tributo.

COMO CONSULTAR O IPTU E O CCU

Enquanto o Certificado de Regularização Fundiária (CRF) é um documento de âmbito municipal que atesta a regularidade de um núcleo urbano informal consolidado, para título  habilitar o registro da propriedade no cartório de imóveis, o Contrato de Concessão de Uso (CCU), por sua vez, é um documento emitido pelo INCRA, de caráter provisório, que garante a permanência e exploração de um lote a beneficiários de reforma agrária, com a possibilidade de ser convertido futuramente em Título de Domínio definitivo. Para tanto, o

cidadão deve acessar novamente a Plataforma de Governança Territorial e conectar com a conta gov br e buscar o serviço "Consultar CCU". Já para quem adquiriu a propriedade pelo CRF, deve procurar o setor de dívida ativa da prefeitura para saber como pagar o IPTU atrasado, porque, se não pagar, vai levar no ano seguinte a execução fiscal.